3 طرق تمكنك من تقييم العقار الذي ترغب في شرائه

وزارة الاسكان - عقارات

قد يجد بعض الذين يرغبون في شراء العقارات أو بيعها صعوبة في تحديد قيمتها الحقيقية التي ترتبط بعدة عناصر ابتداء من الموقع والأرض انتهاء بالحالة النهائية للوحدة محل القيمة، ولذلك في حال عدم الاستعانة بمثمن أو محاولة التقييم الابتدائي والتقريبي لحالة العقار يمكن الاستعانة ببعض مبادئ التقييم العقاري التي تساعد في اتخاذ قرار بشأن شراء أو بيع العقار.

وبصورة عامة يرى خبراء التقييم أو التثمين العقاري أن هناك ثلاث طرق للوصول الى حالة أكثر واقعية من التقييم الحقيقي للعقار، وهي:

1- المقارنة مع عقارات مشابهة في نفس المنطقة:

وذلك من خلال مجموعة من الإجراءات التي يتم خلالها استخلاص مؤشر القيمة فيها بواسطة مقارنة العقار قيد التقييم مع عقارات مشابهة تم بيعها حديثا في نفس المنطقة، ومن خلال تطبيق وحدات مقارنة مناسبة والقيام بتعديلات على أسعار بيع العقارات التي تتم مقارنتها بناء على عناصر المقارنة.

وتستخدم هذه الطريقة بخاصة لتقييم العقارات السكنية من منازل وشقق لتحديد قيمة البيع، حيث يقوم المقيم بدراسة العديد من العناصر المؤثرة على العقار وأهمها: موقع العقار(شارع رئيسي، فرعي، تجاري، عام، خاص) وحالة العقار وعمر البناء، ظروفه وامتيازاته وكذلك مواصفات العقار ومساحته ومستوى التشطيبات الداخلية والخارجية، إضافة الى تاريخ عمليات البيع التي عادة ما تلعب دورا غير مباشر وكذلك الظروف المحلية للبيع (طبيعية، اضطرارية، حالة السوق وكميات العرض والطلب) ويمكن كذلك استخدام طريقة مقارنة المبيعات لتقييم العقارات المطورة والأراضي الخالية أو التي يمكن اعتبارها أراضي فضاء.

2- حساب تكلفة بناء مبنى مشابه:

من خلال هذه الطريقة يمكن  تقييم التكلفة الحالية لإنشاء مبنى آخر أو بديل مشابه للمبنى القائم وخصم الاستهلاكات المستحقة من تكلفة الإنشاء وإضافة قيمة الأرض المقدرة بالإضافة إلى ربح المقاولة وبعد ذلك يمكن القيام بتعديلات على قيمة الملكية التامة المبينة للعقار المعني لتعكس قيمة العقار الجاري تثمينه.

وتعتمد هذه الطريقة على عدد من العناصر التي ينبغي التركيز عليها عند تقييم العقار:

– تقييم سعر الأرض ( وكأنها خالية من البناء ) لتحديد أفضل استعمال لها.

– تقييم كلفة البناء الحالية.

– تقييم الهلاك (أي كم نقص سعر المبنى بسبب استخدامه)

– قيمة البناء الحالية = كلفة البناء – كلفة الهلاك.

– يصبح سعر التقييم = تقييم سعر الأرض ( وكأنها خالية من البناء ) + قيمة البناء الحالية

3- حساب الدخل الناتج عن تأجير العقار:

وهي طريقة تعتمد على حساب الدخل الناتج عن تأجير العقارات التي تدر دخلا ماديا إن كانت للتأجير السكني، وتختلف هذه النسبة بحسب وضع العقار، وقد تكون مقبولة من مستثمر ومرفوضة لدى مستثمر آخر وبناء على ذلك تحدد قيمة العقار.

وتعتمد هذه الطريقة على خمس عناصر أساسية، هي:

– تقييم مجموع الدخل الكلي.

– تحديد نسبة الشواغر.

– تحديد قيمة مصاريف التشغيل الكلية للعاملين والصيانة.

– تحديد قيمة الدخل الصافية.

– حساب نسبة الدخل على سعر العقار.

غير أن العنصر الأهم في هذا النوع من التقييم هو كيفية تحديد الدخل الصافي، وأكثر ما تستعمل هذه الطريقة في المباني المؤجرة: السكنية – التجارية – الأسواق، وهي التي تدر دخلا ماديا.

ويمكن بصورة عامة التعامل بجميع تلك الوسائل وصولا الى أفضل رؤية لاتخاذ القرار العقاري السليم من خلال عملية تقييم مناسبة وواقعية.

الرياض – عقاراتكم

أضف تعليقاً

تعليق واحد فقط

  • بدر الجهني :

    لم اسمع عن هذه الطرق في تقييم العقار ؟ سعر الارض+(صافي الدخلX السنوات ال 10الاولى ) = بحيث يسترد العقار رأس المال الانشائية خلال عشر سنوات والاهلاك يتعاظم بعد هذه الفترة اذا كان المبنى جديدا . اما اذا كان المبنى قديما فيراعى ان عمر المبنى الافتراضي هو 30 سنة من تاريخ انشاء الاساس وكلما زاد عمر المبنى قل سعر العقار الى ان يصل الى قيمة الارض فارغة .